Investir dans l’immobilier n’est plus réservé aux grandes fortunes. Aujourd’hui, il est possible de se lancer dans ce secteur avec seulement 100 euros en poche. Grâce à des solutions innovantes comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et les plateformes d’investissement participatif, l’immobilier devient accessible à tous les profils d’investisseurs, même les plus modestes. Cette démocratisation de l’investissement immobilier offre de nouvelles opportunités pour diversifier son épargne et construire un patrimoine progressivement.
Les SCPI : la solution accessible pour investir dans l’immobilier avec un petit budget
L’investissement dans la pierre reste attractif malgré la hausse des prix. En France, les logements anciens ont vu leur valeur progresser de 3,2% en un an au troisième trimestre 2019, avec une augmentation encore plus marquée à Paris où les prix ont bondi de 6,1%. Dans la capitale, le prix moyen dépasse désormais 10 000 euros le mètre carré. Sur une période de dix ans entre 2009 et 2019, les appartements ont gagné 11% de valeur en province et en grande couronne parisienne, 36% en petite couronne, et jusqu’à 64% à Paris. Face à ces montants souvent inaccessibles pour un achat direct, les SCPI représentent une alternative particulièrement intéressante.
Comprendre le fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Les SCPI constituent une forme d’investissement immobilier collectif, parfois appelée pierre-papier. Le principe repose sur la mutualisation des capitaux de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient copropriétaire indirect d’un portefeuille composé de bureaux, de commerces, de logements ou d’entrepôts. La gestion quotidienne est confiée à une société de gestion professionnelle qui se charge de sélectionner les biens, de les entretenir, de trouver des locataires et de percevoir les loyers. Ces revenus locatifs sont ensuite redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes, généralement versés trimestriellement. Cette formule permet d’accéder à des biens immobiliers de qualité sans avoir à gérer soi-même les contraintes administratives et techniques liées à la propriété.
Le succès des SCPI ne se dément pas depuis plusieurs années. En 2017, elles ont enregistré un record historique avec 6,2 milliards d’euros de souscriptions. Cette dynamique s’est poursuivie puisque sur les neuf premiers mois de 2019, les SCPI ont collecté 5 milliards d’euros. Cette attractivité s’explique notamment par leurs performances. Les dividendes des SCPI affichaient une moyenne de 4,5% sur un an à fin juin 2019, complétée par une revalorisation de 1,5%, ce qui porte la performance totale à environ 6%. Pour ceux qui recherchent d’autres véhicules d’investissement immobilier, les OPCI ont montré une revalorisation moyenne de 33% depuis juin 2008 avec une performance globale de 73%, soit approximativement 5% par an. Les SIIC proposent quant à elles un rendement moyen de dividende de 5,5% à fin novembre 2019.
Les avantages de débuter avec 100 euros dans les SCPI
L’accessibilité constitue le premier avantage majeur des SCPI pour les petits investisseurs. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite un apport conséquent, les SCPI permettent de commencer avec des sommes très modestes. Louve Invest, plateforme spécialisée dans ce type d’investissement, propose ainsi d’investir à partir de 100 euros seulement. Cette société met en avant plusieurs offres promotionnelles pour encourager les nouveaux investisseurs, notamment un cashback de 5% jusqu’au 31 décembre, ou encore un abondement de 3% converti en parts de SCPI pour tout investissement sur les SCPI Corum jusqu’au 31 juillet 2025. Pour un investissement de 10 000 euros, cela représente un bonus de 300 euros. La plateforme revendique avoir déjà investi 419 millions d’euros pour 11 191 clients et propose un catalogue de plus de 60 SCPI avec un rendement maximum affiché de 11,18%.
L’investissement dans les SCPI présente également l’avantage de la diversification. Plutôt que de concentrer tout son capital sur un seul bien, l’investisseur répartit son risque sur plusieurs actifs immobiliers situés dans différentes zones géographiques et appartenant à diverses catégories. Cette mutualisation réduit l’impact d’une éventuelle vacance locative ou d’une baisse de valeur d’un bien particulier. De plus, la liquidité, bien que relative, reste supérieure à celle d’un bien immobilier classique. Il est possible de revendre ses parts sur le marché secondaire, même si cette opération peut prendre plusieurs mois. Pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine progressivement, les versements programmés représentent une solution idéale. En mettant en place un prélèvement automatique mensuel de 100 euros, l’épargne s’accumule sans effort et bénéficie de l’effet de capitalisation sur le long terme.
Les plateformes d’investissement participatif immobilier pour les débutants
Au-delà des SCPI, le crowdfunding immobilier représente une autre porte d’entrée vers l’investissement dans la pierre pour les petits budgets. Ce financement alternatif permet à plusieurs personnes de participer collectivement au financement de projets immobiliers. Trois principales formes existent sur le marché. Le crowdinvesting consiste à investir directement dans une entreprise immobilière et à recevoir des bénéfices proportionnels à son apport. Le crowdbuilding permet de financer la construction d’un projet immobilier avec un remboursement assorti d’une prime une fois le bien commercialisé. Enfin, le crowdlending fonctionne comme un prêt accordé par un groupe d’investisseurs à des entreprises immobilières, avec des intérêts potentiels à la clé.
Le crowdfunding immobilier : une porte d’entrée pour les petits investisseurs
Le crowdfunding immobilier séduit de nombreux investisseurs débutants par sa transparence et son accessibilité. Contrairement aux SCPI où l’investisseur acquiert des parts d’un fonds diversifié, le crowdfunding permet de choisir précisément le projet dans lequel on souhaite investir. Chaque opération est présentée en détail avec des informations sur la localisation, le type de bien, le promoteur, la durée estimée du projet et le rendement attendu. Cette approche transparente permet aux investisseurs de comprendre exactement où va leur argent. Cependant, il faut noter que les projets proposant des parts à moins de 500 euros restent relativement rares sur les plateformes de crowdfunding immobilier. Pour commencer avec seulement 100 euros, il peut donc être nécessaire de patienter et de surveiller les opportunités, ou de se tourner vers d’autres solutions comme le livret A, le Plan Épargne Retraite ou le Plan Épargne Logement.
Les investissements immobiliers participatifs comportent naturellement des risques qu’il convient d’évaluer avant de se lancer. Le principal danger réside dans la perte potentielle de capital en cas d’échec du projet. Si le promoteur rencontre des difficultés financières ou si le bien ne trouve pas d’acquéreur, l’investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise. L’illiquidité constitue également un inconvénient majeur. Contrairement aux actions cotées en bourse qui peuvent se vendre rapidement, les investissements en crowdfunding immobilier bloquent le capital pendant toute la durée du projet, généralement entre un et trois ans. Il n’existe pas de marché secondaire permettant de revendre ses parts avant l’échéance. La rentabilité peut également être moindre qu’espérée si les coûts du projet dépassent les prévisions initiales ou si le marché immobilier local connaît un retournement.
Comment sélectionner son premier projet immobilier en ligne
Pour maximiser ses chances de succès dans le crowdfunding immobilier, la sélection rigoureuse du projet constitue une étape cruciale. Plusieurs critères méritent une attention particulière. La réputation et l’expérience du promoteur représentent un premier indicateur de fiabilité. Un promoteur ayant déjà mené à bien plusieurs projets similaires inspire davantage confiance qu’un acteur nouveau sur le marché. La localisation du bien joue également un rôle déterminant dans le potentiel de valorisation. Les zones dynamiques économiquement, bien desservies par les transports et présentant une demande locative ou d’achat soutenue offrent généralement de meilleures perspectives. Le ratio entre le rendement proposé et le niveau de risque doit faire l’objet d’une analyse équilibrée. Des rendements très élevés s’accompagnent souvent de risques proportionnellement importants. Un taux entre 7% et 10% correspond généralement à un niveau de risque intermédiaire pour ce type d’investissement.
Avant de se lancer, il reste essentiel de constituer une épargne de précaution suffisante. Les experts recommandent de mettre de côté au moins trois mois de salaire sur des placements à capital garanti comme le livret A qui offre 1,7% net avec un plafond de 22 950 euros, le LDDS qui propose également 1,7% net pour un plafond de 12 000 euros, ou encore le LEP avec un taux plus avantageux de 2,7% net dans la limite de 10 000 euros. Cette réserve de sécurité permet de faire face aux imprévus sans avoir à débloquer prématurément ses investissements immobiliers. Une fois cette base constituée, l’investisseur peut définir son profil et choisir l’enveloppe fiscale la plus adaptée à ses objectifs. L’assurance-vie offre une gestion simplifiée, une fiscalité réduite après huit ans et une grande diversité de supports incluant des fonds immobiliers et des ETF immobiliers. Le Plan Épargne en Actions permet d’investir dans des entreprises européennes avec une fiscalité avantageuse après cinq ans, tandis que le Plan Épargne Retraite combine préparation de la retraite et déduction fiscale des versements.
Pour illustrer concrètement comment débuter avec 100 euros par mois, prenons l’exemple de Marie qui investit cette somme pendant dix ans. Elle constitue d’abord une épargne de précaution de 10 000 euros sur un livret A rémunéré à 1,7% net. Parallèlement, elle place 100 euros mensuels en assurance-vie avec une gestion pilotée répartie à 60% en actions et 40% en obligations. Au total, elle aura investi 12 000 euros sur la période. Avec une performance moyenne estimée, la valeur de ses investissements pourrait atteindre 16 000 euros après dix ans. En ajoutant son épargne de précaution de 10 000 euros et les intérêts générés de 1 836 euros, son patrimoine total s’élèverait à 27 836 euros. Cet exemple démontre qu’avec discipline et régularité, même de petites sommes peuvent générer un capital significatif grâce à l’effet de composition et à la diversification. La clé du succès réside dans la patience, la régularité des versements et le choix d’une stratégie adaptée à son profil d’investisseur.
